Ооо "шелл энд кор". Shell & core: нужно ли тратиться? Другие компании данного региона

Подход к работе по принципу (метод, принцип) «SHELL & CORE» появился как необходимая мера при строительстве административных и офисных зданий в первую очередь, и общественных (особенно торговых) - во вторую.

«SHELL & CORE» - СКОРЛУПА и СЕРДЦЕВИНА. Оболочка и ядро. Принцип деления прежде всего систем инженерного обеспечения зданий на две части, одна из которых (ядро, сердцевина) проектируется и воплощается полностью, а вторая (оболочка, скорлупа) только рассчитывается. Некоторая путаница возникает из-за того, что для строительной части здания, включающей основные конструктивные элементы (стены, колонны, балки, перекрытия, независимо от того, выполнены ли они из сборных элементов или монолитного железобетона) применяется термин Core (ядро, сердцевина), а для внутренних перегородок и отделки - термин Shell (скорлупа, панцирь). По обычной житейской логике скорлупой как раз должны называться наружные стены, а все, что находится внутри них - сердцевиной. Но у архитекторов и инженеров своя логика. Мы исходим из того, что ядром (базовым элементом здания, скелетом) может и должно являться только то, что может быть построено (а перед этим, естественно, спроектировано) в первую очередь. Внутренние перегородки и отделка (т.е. скорлупа, панцирь) никак не могут быть построены первоначально.

Проектирование и монтаж систем, входящих в "оболочку" осуществляется после того, как определяется функциональное зонирование в пределах этажа. При этом изменение назначения помещений в пределах зоны является нежелательным, а иногда и недопустимым. Это связано прежде всего с нормированием или ограничением нагрузки на инженерные системы различного назначения. Так, например, для медицинских учреждений, предприятий общественного питания, СПА, соляриев и некоторых других, значительно увеличиваются объемы потребляемых ресурсов, обеспечиваемых инженерными системами (объемы приточного и вытяжного воздуха, холодной и горячей воды, электричества, холода для системы кондиционирования воздуха или даже промышленного холода для торговых витрин). И такое увеличение может быть довольно существенным.

Безусловно, с точки зрения пользователя, «SHELL & CORE», прежде всего, касается внутренних перегородок и отделки. Это видимая часть помещения, и в завершенном виде она должна быть полностью закончена, от пола до потолка. Ничто так не радует глаз, как завершенный ремонт, особенно, если все выполнено правильно, аккуратно, стильный дизайн и любимые цвета только усиливают это ощущение. Даже если окажется, что в помещении нет вентиляции, кондиционирования и воды, а может даже и электричества, это в меньшей степени расстроит пользователя, чем полностью "нафаршированный" инженерными системами офис, не имеющий финишной отделки. Но инженерная мысль продолжает "бить ключом". Самый безупречный офис нежизнеспособен, если он не оборудован всей необходимой инженерной инфраструктурой. А оборудованный - жизнеспособен. Пусть в нем уютно чувствовать себя будут только спартанцы. Даже если внешне этого не оценят. Но он может функционировать.

Все, что не видно глазу, кажется нам не столь существенным и важным. Это хорошо знают отделочники-универсалы (те, кто и проводку прокладывают, и штукатурят, и воду ведут). Поэтому все, что находится внутри стяжек и стен, все, что скрыто от постороннего взгляда заказчика, может быть (и часто будет) исполнено плохо, из негодных или низкокачественных (и потому дешевых) материалов, с нарушением норм, а иногда и вовсе не исполнено. Мне приходилось видеть здания с "декоративными" элементами инженерных систем. Вроде как есть, а не работает. Поэтому первоначально должны быть спроектированы и проложены все коммуникации, которые впоследствии будут скрыты (по ним всегда оформляются акты скрытых работ, и это совсем не формальность, а возможность заказчика убедится в правильности проектирования, исполнения и качестве материалов, возможность препятствовать "захоронению" недостатков в стены или строительного мусора в стяжку). В некоторых случаях можно даже проверить работоспособность инженерных систем. Только после этого можно приступать к отделке.

Итак, принцип «SHELL & CORE» позволяет заказчику полностью удовлетворить свои эстетические и технические потребности, но обходится дороже и отнимает значительное время на проектирование и ремонт. Он наиболее оправдан там, где предполагаются заказчики с индивидуальными предпочтениями и особыми требованиями, например в области безопасности (звуко-свето-радионепроницаемые переговорные, например).

По моему мнению, проектирование по принципу «SHELL & CORE» в инженерии необходимо, прежде всего, для минимизации переделок, которые неизбежны при изменении планировок и даже назначений помещений в рамках этажа, а иногда и целого здания. Именно поэтому принцип «SHELL & CORE» лег в основу ОПЕРАТИВНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ, которым мы, в том числе, занимаемся.

Бойко Валентин Васильевич
генеральный директор ООО Эскада.

В разделе на вопрос Что такое шелл энд кор? И в конце 1 или 2 "р"? заданный автором Альфия лучший ответ это Shell - Раковина, оболочка.
Core - ядро, сердцевина.
Возможно вы имеете ввиду другое, но я знаю только эти.
Иван Екимов
Искусственный Интеллект
(113491)
С недвижимостью я дела не имею, поэтому сказать не могу. Попробуйте дать всю фразу, где вам встретились эти слова. В английском слов не так уж и много, поэтому они грузят на одно слово целую кучу смыслов и понять можно только имея всю фразу целиком, а иной раз и несколько предложений надо, чтобы понять о чём речь.

Ответ от Ольга К. [гуру]
Shell and corr.
Муж объяснял, я так поняла, что это корпус мотора и что-то такое металлическое в моторе, где какие-то штыри ходят... Ничего не поняла...

Ответ от Александр Антонов [гуру]
когда строится коробка здания со всеми центральными системами, а затем отдельными фрагментами продается или сдается в аренду.

Ответ от 20090114 [гуру]
Shell&Core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора. Так, обычно на время отделочных работ предоставляются арендные каникулы, в течение которых плата за аренду не взимается. Бывает, что каникулы не предоставляются, а вместо этого собственник компенсирует арендатору какую-то часть затрат на проведение отделочных работ. Всегда – меньшую. Исключительный случай – когда собственник выполняет отделку за свой счет. Если собственник сам сделал в офисе всю внутреннюю отделку, то затраты на нее будут включены в арендную плату. Готовые офисы предпочитают снимать российские компании, которым надо срочно въехать в новое помещение.

В 2009 году под действием кризиса у московских бизнес-центров было определено хроническое заболевание - shell&core. Не то, чтобы его раньше не было. Просто до кризиса это воспринималось как неизбежность. Сейчас же у девелоперов проблема - как лечить пустующие здания. Вариантов не так много, и все они требуют инвестиций.

Shell&Core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонные полы и стены, стеклопакеты, отопление, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция, электроснабжение). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора.

Трудный диагноз

Для того чтобы решить проблему, надо понять причины ее возникновения.

Почему арендаторы больше не хотят въезжать в офисы shell&core? Надо понимать, что от подписанного договора аренды до начала работы офиса пройдет минимум полгода, кроме того, арендатору придется потратить на отделку весьма внушительную сумму. Можно, конечно, пилюлю shell&core подсластить большими арендными каникулами, но судя по тому, что желающих почти не находится, это не самое удачное решение.

Также девелоперы предлагают заключить рамочное соглашение по отделке. Оно предполагает готовый проект, выбранных подрядчиков с конкретными ценами и решениями. Как только появляется арендатор, принимающий данную схему отделки помещения, запускаются работы по fit-out.

Но в ситуации, когда более 2 млн. площадей вакантны, а из них, по прогнозам, в этом году будет заполонено не больше 500 тысяч, сложно объяснить арендатору, что ему надо финансировать проблемы девелопера. Да и зачем, если готовых офисов «здесь и сейчас» более чем достаточно.

Итак, диагноз на ближайшее время поставлен окончательно и бесповоротно: отделка, отделка, и еще раз отделка, причем за счет девелопера.

Самолечение стандартной отделкой

Первое очевидное решение для девелопера - сделать стандартную отделку. Не хотите shell&core - получайте готовые офисы. Вроде бы все элементарно. Во-первых, стандартная отделка для кого? В этом случае есть риск сделать «среднюю температуру по больнице», которая в реальности может никому не понравиться.

Сейчас основной спрос на офисы 100-400 м.кв. Дилемма, которая стоит перед девелопером - делить сейчас этажи под таких арендаторов? А когда ситуация изменится и станут востребованы офисы в 1000-2000 м.кв опять переделывать бизнес-центр? Или ничего не делать и ждать больших арендаторов?

Как правило, этажи, предназначавшиеся для сдачи в shell&core, плохо превращаются в коридорную систему: появляются пожарные пути эвакуации, сложности с доступами в общие зоны, лифты, холлы.

Ну и контрольный вопрос, какие ассоциации у вас возникают при слове «стандартная отделка»? Желтые стенки, серая плитка?

Есть вероятность, что кризис, и те решения, которые принимаются сейчас, существенно повлияют на качество сдаваемых бизнес-центров, и потом придется лечить не shell&core, а последствия сегодняшних экстренных мер.

Чем тяжелее форма болезни, тем радикальнее выглядят решения, принимаемые девелопером. Например, взять и разделить полуторатысячный этаж на блоки по 30-50 метров. Да, такой бизнес-центр сейчас можно быстро сдать. Но что делать потом? С 30-40 арендаторами на одном этаже…

Это не значит, что не надо делать отделку - в мире давно принято сдавать готовые офисы. Просто не стоит бросаться из одной крайности в другую.

Современное лечение

Больше всего в отделке хочется сэкономить на двух параметрах - стоимости и сроках. Для того, чтобы не было мучительно больно и жадно, надо точно знать как правильно экономить. Надо понять, как выглядит превращение из shell&core в готовый офис.

Этап первый: проектирование fit-out.

Это полноценный проект, в общей сложности, состоящий из сотни чертежей, разверток, узлов и т.п. Например, только для пола требуется минимум (даже для одного типа покрытия) три разных чертежа - план пола (это то, как идет основание пола - стяжка/или фальш-пол), план финишных покрытий и карта пола (это разрез, который показывает то, как устроен «пирог»). Плюс, естественно, инженерная часть проекта. Здесь уж точно, ее отсутствие всегда увеличивает стоимость работ.

Проект - это же первая статья расхода, которую все пытаются сократить. Да и зачем он нужен для fit-out? Девелоперы - люди грамотные, уже построили здание - некоторые и не одно - что, и такую простую вещь как отделку сами не сделают?

Сделают. Но, как обычно, без проекта - дольше, дороже и с проблемами.

Проект - это как бы «стройка понарошку». Это игра в пазлы, которая позволяет безбоязненно двигать и переставлять части, подбирать решения. И если этого не сделать на бумаге - точно понимая правила игры (например, СНИПы и пожарные нормы), то подбор решений будет на реальных стенах и потолках. Со всеми потерями денег и сроков.

Сам проект - это не то, на чем надо экономить - это инструмент для экономии.

Так, в ТЦ «Атриум» экономия на вентиляционном оборудовании одного этажа составила более 15%. За счет более дорогих и мощных диффузоров. Просто их потребовалось в несколько раз меньше, чем обычных. Но чтобы это понять, нужны расчеты, расчеты, расчеты, и грамотные специалисты, которые их могут делать.

Сейчас стоимость проектирования fit-out составляет порядка 20-40 долларов за квадратный метр. При этом, если этажи в бизнес-центрах стандартные - то новый проект нужен только на один этаж, а для остальных он адаптируется за гораздо меньшие деньги.

Итого, простая арифметика: средняя цена 30 долларов, умноженная на 1500 м.кв. (вариант типового этажа) итого: 45 000 долларов.

С учетом, что отделка только одного этажа (а проект - для здания в целом!!!), по самым минимальным подсчетам, обойдется в 600 000 долларов. Т.е экономить «на спичках», не надо, выйдет гораздо дороже.

Инструкция по применению: как экономить с помощью проектирования

Нормальная работа по созданию офисного пространства начинается с дизайн-проекта и закачивает рабочим проектом.

Мы привыкли думать, что дизайн-проект делают, когда финансирование не имеет границ. На самом деле возможности дизайна гораздо больше - он может не только подчеркнуть статус и достаток девелопера, но и существенно сэкономить. При этом сделав помещения стильными, интересными, более привлекательными для Арендаторов. Самый известный прием - это офисы в стиле «лофт». Кирпич, промышленный дизайн, открытые инженерные системы, плюс какой-то дизайнерский изыск, минимум денег, максимум стиля.

Помимо стилистических решений в дизайн-проект входят планировки и ориентировочная смета. Последняя тенденция - делать проект вариабельным. То есть он может предусмотреть несколько вариантов решения одного этажа, и по желанию арендатора - «брюки превращаются в элегантные шорты». Например, легко и безболезненно появляются перегородки или кабинеты в помещениях open space (естественно, если такое решение было заранее предусмотрено в проекте).

Другой путь оставить себе больше места для маневра - профинансировать отделку на 80 % (т.е. подготовить полностью все поверхности, провести инженерные коммуникации), а окончательную версию дизайна и перегородок оставить до появления конкретного Арендатора. Опять-таки оставшееся финансирование сделать за счет его платежей. Срок всех доделок составит две-три недели, что позволит предлагать совсем необычные вещи - готовую индивидуальную отделку по цене стандартной.

Еще один важный вопрос: подбор материалов. Что такое ведомость отделочных материалов и как туда попадают те или иные решения?

Это список из сотни пунктов, которые, как правило, кочуют из сметы в смету. Многие позиции туда попадают случайно, или просто это поставщики, с которыми давно и удобно работать. Но совершенно не обязательно, что это самые выгодные/оптимальные предложения на данный момент.

Если предложенное решение не вписывается в бюджет, можно начать ту же игру «в пазлы», подбирая аналоги, заменяя равноценные позиции с точки зрения технологий/потребительских качеств, но разные с точки зрения цены. Ну и, кроме того, это будет решения, подобранные профессиональными дизайнерами.

Сейчас реальная цена за метр отделки офиса класса В+ может начинаться от 360 долларов (в эту цифру действительно все включено).

Когда клиент получает готовый и согласованный дизайн-проект, его самая естественная реакция - начать строить. И не платить/тратить время на рабочий проект.

Но надо понимать точно - по картинкам стоить нельзя. Можно поставить перегородки, но любой стыковочный узел - а их на одном этаже сотни - потребует инженерных решений. И если на бумаге их не решить, на стройке обязательно будет «насяльника, сиво ругаесся…», что опять обернется потерянными деньгами и сроками.

Эпикриз, или заключение

Делать отделку в зданиях с shell&core придется все равно. И это задача девелолпера.

Экономить можно и нужно, но грамотно, с помощью проекта. Тогда можно получить интересные дизайнерские решения, сокращающие стоимость, и максимально вариабельные архитектурно-инженерные решения, которые помогут удовлетворить потребности разных арендаторов.

Стоимость отделки, при условии грамотной работы инженеров, архитекторов и дизайнеров может начинаться от 360 долларов за метр квадратный.

Дмитриева Екатерина, директор по развитию «Forma Group»

На офисном рынке сегодня представлено два типа помещений: с готовым ремонтом и в состоянии shell & core (под чистовую отделку). В условиях затянувшегося кризиса большинство компаний отдавало предпочтение первому варианту в попытке оптимизировать свои капитальные затраты. В свою очередь, собственники помещений высокого класса также стремились выполнить отделку собственными силами, чтобы привлечь арендаторов. Рынок стабилизировался, и поток компаний, желающих сменить место дислокации, возрос. Мы уверены: определенно, стоит рассмотреть вариант аренды офиса без отделки, если вы не собираетесь переезжать в течение ближайших трех-пяти лет.

Планировка vs комфорт

Все офисные помещения условно делятся на три планировочных варианта:

Классический или кабинетно-коридорный. Кабинеты оснащены дверями.

Open space (открытое пространство). Рабочие места зонированы с помощью невысоких перегородок или не зонированы вообще.

Смешанная планировка. Пространство open space дополнено несколькими кабинетами для руководства или ряда подразделений.

Очевидно, что каждый тип планировки имеет свои преимущества и недостатки, и выбор здесь в основном сопряжен с направлением деятельности компании. Представители государственных структур предпочитают уединенные классические кабинеты, креативные компании - общее пространство, наполненное воздухом и светом.

И в том и в другом случае идеальной рассадки сотрудников не добиться, если помещение было организовано под требования предыдущего арендатора (в случае, если офис сдается за выездом арендатора) или, если собственник выполнил стандартную отделку собственными силами. Возможно, Зиночка из фирмы Х была согласна сидеть рядом с кухней или санузлом, а вот Марии Викторовне из вашей компании это категорически не подойдет.

На фото: офисы в shell&core в ; офисы за выездом арендаторов в и и офис с новой отделкой в

Готовый офис: сложности

Существенные преимущества помещения с отделкой - это возможность быстрого переезда и экономия времени, ресурсов и нервов на выполенние ремонта. Но сложностей, в том числе таких, которые могут обнаружиться уже в ходе переезда, гораздо больше:

Уже упомянутая «жесткая» рассадка и планировка и невозможность расширения офиса.

Износ помещения (потребуется косметический ремонт и доработки).

Выявление скрытых дефектов, которые вы не заметили при осмотре.

Необходимость ревизии инженерных систем - электрики, вентиляции, водоснабжения.

Плохое качество отделки (дешевые материалы, неаккуратная работа, изношенность, что все-равно потребует доработок или легкого косметического ремонта).

Ремонт, выполненный в офисах силами собственника, вряд ли будет соответствовать корпоративному стилю и цветовым предпочтениям компании - арендодателю нет смысла реализовывать затейливые дизайнерские фантазии. Обои под покраску или штукатурка, подвесные потолки, ковролин или линолеум, нейтральные светлые цвета - так выглядят 90% готовых офисов. А значит, и компании, работающие в них, становятся «безликими», стандартными, незапоминающимися.

На фото блок со стандартной отделкой в

Имидж офиса

Индивидуальная отделка расскажет клиенту о вашей компании больше, чем самый толковый менеджер. Это тот случай, когда «встречают по одежке». Формы, линии, цвета и символика - это визуальный ряд, который формирует положительное или отрицательное мнение у посетителей. Если офис компании не похож на другие, клиент как минимум запомнит компанию. Если в помещении приятно находиться - запомнит в хорошем смысле этого слова.

На фото офис компании Avito

Насколько нужно вкладываться в ремонт?

Состояние Shell & core подразумевает наличие в помещении проложенных вертикальных коммуникаций, стеклопакетов, бетонной стяжки. В офисах класса А такая отделка, как правило, выше качеством - дополнительного выравнивания поверхностей не требуется. Вариантов взаимодействия здесь два: ремонт за счет собственника или ремонт за счет арендатора. Во втором случае арендатору может предоставляться ряд льгот (например, в виде снижения ставки на один), либо предоставляются арендные каникулы на время работ.

Если вы арендуете офис как минимум на 5-7 лет, определенно стоит просчитать вариант аренды помещения без отделки. Ключевыми факторами при этом будет являться цена самого помещения (оно на 20-30% ниже готового офиса), срок арендных каникул и размер и период индексации ставки. А специалисты с удовольствием в этом помогут подобрать оптимальный вариант по соотношению "цена-качество" совершенно бесплатно!

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШЕЛЛ ЭНД КОР"

Категории

• Право, бухгалтерский учет, аудит, консалтинг / Консалтинг по коммерческой деятельности и управлению
• Подготовка недвижимости к продаже / Подготовка к продаже нежилой недвижимости
• Оптовая торговля через агентов /

Предполагаемые товары и услуги, согласно ОКПД:

• Консультации по вопросам управления предприятиями и организациями прочие
• Услуги по оценке предприятия (организации) перед процедурой ликвидации или банкротства
• Анализ предложений о формировании источников и направлениях использования средств, предназначенных для капиталовложений
• Услуги управления проектами по поручению заказчика (кроме строительных проектов)
• Консультации по вопросам управления маркетингом
• Консультации по общим вопросам управления предприятиями и организациями
• Консультации по вопросам управления производством
• Консультации по вопросам управления финансами организации или предприятия (кроме вопросов корпоративного налогообложения)
• Консультации по вопросам предпринимательской деятельности, управлению предприятиями и организациями
• Услуги, связанные с управлением проектами, предприятиями и организациями, прочие

Архивная выписка

Мини-справка по ООО "ШЕЛЛ ЭНД КОР"

ООО "ШЕЛЛ ЭНД КОР" , дата регистрации — 22 декабря 2006 года, регистратор — Межрайонная Инспекция Федеральной Налоговой Службы №46 по г. МОСКВЕ. Полное официальное наименование — ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШЕЛЛ ЭНД КОР" . Юридический адрес : 111555, г. МОСКВА, ул. МОЛОСТОВЫХ, д. 3А, стр. 1. Основным видом деятельности является: "Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления". Компания также зарегистрирована в таких категориях как: "Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества", "Деятельность агентов по оптовой торговле универсальным ассортиментом товаров". Генеральный директор — Смирнов Александр Александрович. Организационно-правовая форма (ОПФ) — общества с ограниченной ответственностью. Тип собственности — частная собственность.

Контакты

Другие компании данного региона

"БИЗНЕСТОРГ", ООО
Прочая оптовая торговля
125373, г. МОСКВА, бульвар ЯНА РАЙНИСА, д. 2, корп. 3

Прочая оптовая торговля
127081, г. МОСКВА, пр. ДЕЖНЕВА, д. 38А, стр. 1

"ТРЕЙД КОНСАЛТИНГ", ООО
Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления
109316, г. МОСКВА, ул. ТАЛАЛИХИНА, д. 41, стр. 9, пом. I, комн. 12

"КОНСАЛТ ПЛЮС", ООО
Производство общестроительных работ
127254, г. МОСКВА, ОГОРОДНЫЙ пр-д, д. 5, стр. 7

"КРИСМАШ", ЗАО
Прочая оптовая торговля
109428, г. МОСКВА, ул. СТАХАНОВСКАЯ, д. 20, стр. 11А

"БЕСТ КО", ООО
Неспециализированная оптовая торговля пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями
117218, г. МОСКВА, ул. КРЖИЖАНОВСКОГО, д. 24/35, корп. 4

"ТОНЖЕТ", ООО
Деятельность агентов по оптовой торговле универсальным ассортиментом товаров
103001, г. МОСКВА, ул. САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, д. 32, стр. 2

Финансовое посредничество, не включенное в другие группировки
107139, г. МОСКВА, ул. САДОВАЯ-СПАССКАЯ, д. 13, стр. 2

"ФЕКСИМА", ЗАО
Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом
125040, г. МОСКВА, пр-т ЛЕНИНГРАДСКИЙ, д. 8

"КОННЭКТ ЛАЙН", ООО
Деятельность в области электросвязи
109451, г. МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, д. 5

Оптовая торговля топливом
103062, г. МОСКВА, МАКАРЕНКО ул., д. 2/21, стр. 1

Подготовка строительного участка
109144, г. МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, д. 19, корп. 2

"ПРОМСТРОЙПОЛИМЕРЫ", ООО
Деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами
105062, г. МОСКВА, пер. ЛЯЛИН, д. 4, стр. 1

Оптовая торговля пивом
121165, г. МОСКВА, пр-т КУТУЗОВСКИЙ, д. 35, оф. 1

"ЦАРИЦЫНО-ДЕНТ", ООО
Стоматологическая практика
115516, г. МОСКВА, бульвар КАВКАЗСКИЙ, д. 58, стр. 1